México es uno de los países de América Latina que más interés ha despertado frente al fenómeno del nearshoring, especialmente en empresas estadounidenses, que han relocalizado sus operaciones en ese país. Este fenómeno, al margen de la derrama económica, está generando una alta demanda de espacios industriales. En la zona norte, por ejemplo, la ocupación ha venido creciendo de manera constante en los últimos años, siendo hoy del 98 %, según datos de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP).
Sin embargo, la oferta de terrenos y naves industriales no ha crecido al mismo ritmo, lo que genera una presión para expandir la infraestructura, uno de los retos a vencer, además de factores como la disponibilidad de mano de obra calificada, la fluctuación del peso frente al dólar y la reciente Reforma Judicial, de acuerdo con María Esther Rey, socia de SMPS Legal.
“Los desarrolladores, por su parte, enfrentan desafíos debido a la escasez de terrenos estratégicos y a los costos relacionados. Ciudades como Monterrey, Ciudad Juárez, Tijuana, Querétaro y Saltillo han tenido un crecimiento en el tamaño de mercado. Sin embargo, la vacancia es baja, lo que ha generado un fuerte impacto en el balance entre la oferta y la demanda de espacios industriales y de almacén”, comenta la abogada.
Luis Monroy, socio de Mijares, Angoitia, Cortés y Fuentes, agrega que, con el aumento en la demanda, la competencia se ha intensificado y ha provocado un incremento en los precios de la tierra, algo que, en consecuencia, coloca barreras de entrada al mercado a nuevos participantes.
Desde la perspectiva jurídica, el abogado observa que la regulación y los trámites administrativos locales no son tan ágiles y sus demoras se reflejan en el avance de iniciativas industriales, dificultando el crecimiento acelerado, a lo que se suman problemas de seguridad en determinadas áreas geográficas, que plantean riesgos en la estabilidad de las operaciones.
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Necesidades en infraestructura
Las empresas que se establecen en México buscan contar con rutas logísticas eficientes que permitan optimizar sus operaciones, así como llevar a cabo su cadena de suministro de forma ágil, oportuna y continuada, de tal manera que puedan cumplir con sus metas de negocio, entre otros aspectos.
“Las necesidades que en materia de infraestructura hemos identificado en conjunto con nuestros clientes para aprovechar el fenómeno del nearshoring se centran, por un lado, en garantizar el acceso a la energía, al agua, al drenaje y a otros servicios públicos indispensables para el éxito de sus actividades de negocio, mediante el desarrollo de proyectos de infraestructura en el sector energético e hidráulico”, apunta Fernando Guerrero, asociado de Mijares, Angoitia, Cortés y Fuentes.
Además, el abogado señala que el desarrollo y existencia de activos de infraestructura pública de transporte a gran escala, como carreteras, aeropuertos, puertos y ferrocarriles, que permitan atender tanto la creciente demanda como sus necesidades futuras, juega un papel importante para la evaluación, desarrollo y crecimiento de distintos proyectos en el país.
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Mario Silva Díaz Córdoba, de SMPS, comenta que, para fortalecer la infraestructura para aprovechar de manera óptima las oportunidades que ofrece el nearshoring, es importante evaluar los parques industriales y su conectividad.
Monroy señala que, pese a las limitaciones, el incremento en la demanda de espacios industriales, particularmente en zonas próximas a la frontera con Estados Unidos, está empujando un crecimiento en los nuevos desarrollos en esta área. Al respecto, desde hace un año se construyen en el país poco más de 90 parques industriales, y estos complementarán los más de 460 que existen hoy, según datos de AMPIP divulgados por medios. Más del 60 % de estas instalaciones son privadas.
La presidenta Claudia Sheinbaum también ha ofrecido atender este asunto, prometiendo desarrollar un centenar de espacios industriales en el sexenio para apoyar a empresas atraídas por los beneficios de la relocalización.
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Estímulos fiscales
Monroy asegura que para mejorar la capacidad logística y atraer inversiones, en México se están otorgando incentivos fiscales y se realizan mejoras en infraestructura.
El país ofrece hoy diversos estímulos fiscales aprovechables por empresas que llevan a cabo proyectos industriales en el territorio nacional, para producir y comercializar productos, con foco en la exportación. Entre esos incentivos destacan:
- Estímulos en materia de impuesto sobre la renta (ISR) e impuesto al valor agregado (IVA). Se han otorgado créditos fiscales de un tercio del ISR y la mitad del IVA a las entidades e individuos que realizan actividades en ciertos municipios, ubicados en las regiones fronterizas del norte y sur del país.
- Estímulos en materia de ISR. Estos consisten en créditos fiscales de hasta un 100 % del ISR, se otorgan a entidades que lleven a cabo nuevos proyectos de infraestructura en los denominados “Polos de Desarrollo”, ubicados en las regiones del Istmo de Tehuantepec y la península de Yucatán.
- Estímulos en materia de ISR. La deducción inmediata de inversiones realizadas en activos productivos (activos fijos como maquinaria y equipo), para las entidades que lleven a cabo la exportación de productos de industrias específicas.
Sin embargo, Bernardo Solórzano, también asociado de Mijares, Angoitia, Cortés y Fuentes, señala que los incentivos fiscales mencionados están extremadamente limitados a las industrias y zonas específicas del país, pero estas no precisamente están enfocadas en las industrias o zonas en las que el despacho ha identificado que existe más demanda por parte de inversionistas extranjeros.
De allí que considera que estímulos como la depreciación acelerada/inmediata de activos productivos se deberían otorgar de manera general, esto es, que no estén limitados a industrias y zonas específicas, siempre y cuando los productos correspondientes sean vendidos en territorio nacional y se reinviertan las utilidades en dichos negocios, durante cierto periodo de tiempo.
Otro punto a mejorar, para el especialista, es la implementación de medidas para facilitar la carga administrativa (en cuanto a la cantidad y detalle) de las obligaciones fiscales de los contribuyentes que traigan nueva inversión extranjera directa, como la posibilidad de presentar declaraciones de manera trimestral en lugar de mensual.
"Es así como existen incentivos fiscales para que los extranjeros realicen las inversiones correspondientes en el entendido de que las utilidades del negocio serían reinvertidas en México".
El especialista estima que, a su vez, para atraer a los inversionistas extranjeros, los estados mexicanos podrían otorgar créditos fiscales en materia de impuesto sobre la adquisición de inmuebles (Isai), en especial para aquellas adquisiciones vinculadas con proyectos productivos y de infraestructura en el país.
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Tendencias en financiamiento
Como sucede en el resto de los sectores, el financiamiento puede ser un obstáculo importante para la expansión de parques industriales, especialmente en lo que se refiere al acceso a financiamiento de largo plazo. La fluctuación del peso frente al dólar puede afectar costos de construcción y financiamiento, a decir de Rey.
Frida Damián Torres, quien también es parte de SMPS Legal, calcula que en la mayoría de los casos, dependiendo del nivel de riesgo de un proyecto, entre el 20 % y el 30 % de los costos se cubren con capital propio, mientras que el resto se financia mediante deuda.
A nivel internacional se observa una tendencia creciente entre los inversionistas institucionales, quienes cada vez más recurren a la deuda privada, especialmente en infraestructura, como parte de sus estrategias de inversión.
Advierte que en el caso de México es necesario fortalecer el mercado de deuda privada para infraestructura, como una alternativa complementaria a las opciones ya existentes, que incluyen el crédito bancario privado y el financiamiento de la banca de desarrollo.
Un reto adicional son las altas tasas de interés prevalecientes en el país, lo que pudiera cambiar conforme a las tendencias recientes de recortes ante la desaceleración de la inflación.
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Reacomodo del mercado
En medio de lo que ocurre en México con el fenómeno del nearshoring, ha habido importantes operaciones de compraventa de empresas, siendo emblemático el caso de Terrafina, que despertó un gran interés de al menos cinco empresas de México e internacionales, por lo fue considerado un hito en este tipo de negocios.
Rey resalta que entre las bondades de este fideicomiso de inversión en bienes raíces (Fibra) están un sólido desempeño operativo y una fuerte liquidez.
“Su extenso y atractivo portafolio industrial fue uno de sus principales puntos de interés, cuenta con 287 inmuebles en las regiones estratégicas del norte, Bajío y centro de México, que hacen todo el sentido para la industria manufacturera y logística”, resalta al agregar que tiene más de 40 millones de pies cuadrados rentables, con una ocupación mayor al 95 %.
El abogado no duda de que otro factor clave para esa operación fue el boom del nearshoring, por la ubicación estratégica de las propiedades de Terrafina, lo que consolida a Fibra Prologis, que se quedó con la mayoría de las acciones de su competidora, como el mayor jugador en el área inmobiliaria industrial del país al contar con un portafolio que supera los 7 millones de metros cuadrados de espacio rentable.
Atendiendo a las características del mercado industrial y logístico en México, cree que este tipo de transacciones podría replicarse, tomando en cuenta que otros participantes importantes en el mercado, como son Fibra Uno y Fibra Macquarie, tendrán que analizar y encuadrar su visión a mediano y corto plazo para mantener su atractivo hacia los inversionistas.
“Una forma sería hacer alianzas que les permitan mantenerse relevantes en un entorno en el que la escala y la especialización son cada vez más importantes por lo que se podrían encontrar más operaciones de M&A”, manifiesta.
Para la socia de SMPS, la adquisición de Terrafina ha generado expectativas sobre la posible venta de algunos de sus activos en mercados no esenciales, lo que podría abrir nuevas oportunidades de compra en el sector.
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El rol de la sostenibilidad
Como todos los mercados del mundo, el sector inmobiliario industrial en México también debe contribuir para mitigar el cambio climático de manera que el país pueda cumplir con los compromisos legales internacionales que ha suscrito, como son el Acuerdo de París y el Pacto de Glasgow, que exigen la reducción de emisiones de gases de efecto invernadero, entre otros, lo que —según Rey— representa un reto directo para la industria local y global con un impacto en el mercado inmobiliario industrial mexicano.
“Hoy el sector industrial es uno de los principales productores de CO2, es por ello que, durante la 27ª Conferencia de las Naciones Unidas sobre el Cambio Climático (COP27), México hizo público su objetivo de adicionar 30 GW (gigavatios) de energía renovable combinada hacia 2030”, expresa la socia de SMPS.
Para apoyar en ese objetivo, diversas empresas en México están invirtiendo en iniciativas destinadas a financiar la instalación de soluciones energéticas limpias o bonos de carbono, en línea con el objetivo nacional de reducción de emisiones de carbono bajo el Acuerdo de París.
Rey señala que, atendiendo a la tendencia mundial hacia la descarbonización y a la importancia de ser considerados como “infraestructura verde”, será necesario que los proyectos pasen por el filtro de los criterios ASG (Ambiental, Social y Gobernanza), internacionalmente aceptados. Tanto las empresas globales como los grandes inversionistas institucionales en el mundo cada vez más buscan proyectos sustentables en sus operaciones y portafolios.
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No obstante lo anterior, a pesar de la tendencia mundial en la que se han implementado diversas políticas fiscales que impulsen las prácticas sostenibles, como créditos y deducciones fiscales para construcciones energéticamente eficientes, en México los incentivos fiscales a nivel federal son limitados. Existen algunos estímulos fiscales que suelen ser otorgados a nivel estatal o municipal, lo que deja un área de oportunidad gubernamental respecto a los posibles apoyos para proyectos sostenibles.
Para Luis Monroy, al tener una mayor cantidad de inversionistas institucionales en el mercado inmobiliario industrial, se promueve la adopción de tecnologías avanzadas y prácticas sostenibles en la construcción y operación de este tipo de instalaciones.
"En síntesis, el nearshoring representa una oportunidad significativa para el sector inmobiliario industrial en México, siempre y cuando se logren enfrentar los retos correspondientes y aprovechar las oportunidades que surjan por este fenómeno", añade.
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